说明：报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，对于所有涉及基数调整的科目，本报告均按照同比披露值倒算历史基数。
投资：受到土地投资、新开工、施工拖累，开发投资额累计同比降幅扩大至7.2%。
1-5 月份，全国房地产开发投资额为45701 亿元，同比减少7.2%，较前值降低1.0pct；5 月单月投资额为10187 亿元，环比增长6.8%，同比减少10.5%。全国整体土地成交规模处于低位、房企新开工意愿不高、施工面积趋势性萎缩（2-3 年），导致1-5 月开发投资累计同比进一步扩大。我们预计2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4 万亿元和12.1 万亿元，较2022 年分别同比-6.3%和-8.6%。
(相关资料图)
新开工：新开工维持低迷，累计面积同比跌幅扩大至22.6%。1-5 月份，全国累计新开工面积为39723 万方，同比减少22.6%，较前值降低1.4pct；5 月单月新开工面积为8503 万方，环比增长19.8%，同比减少27.3%，较前值提高0.1pct。
新开工整体表现较弱，单月量能处于近2 年第二低的水平，一方面由于1-5 月土地成交依然低迷、2022 年城投获取的项目开工率较低；另一方面在新房销售承压的背景下，房企新开工意愿不足。我们预计全年新开工同比保持负增长，跌幅10-15%。
竣工：竣工同比保持高增，累计面积同比+19.6%。1-5 月份，全国累计竣工面积为27826 万方，同比增长19.6%，较前值提高0.8pct；5 月单月竣工面积为4148 万方，环比减少2.5%，同比增长24.4%，较前值降低17.4pct。竣工维持同比高增，一方面是当前节点竣工对应过往销售高点，需要竣工项目量相对较多；另一方面“保交楼”正在持续推进中，整体进度虽然稍慢，但今年资金正在陆续落实到项目，我们预计全年竣工增长8%-12%。
销售：商品房销售金额同比涨幅小幅缩窄至8.4%，销售面积同比-0.9%。1-5月份，全国商品房销售金额为49787 亿元，同比增长8.4%，较前值降低0.4pct；5 月单月商品房销售金额为10037 亿元，环比增长9.0%，同比增长6.8%。1-5月份，全国商品房销售面积为46440 万方，同比减少0.9%，较前值降低0.5pct；5 月单月商品房销售面积为8804 万方，环比增长14.5%，同比减少3.0%。
4 月、5 月全国新房销售环比下滑较多，主要是前期积压的需求释放完毕，房企新盘供应不足，叠加“因城施策”历时一年有余，全国增量政策已经不多，近期部分核心城市小幅放松但力度有限，对整体购房者的信心提振作用较弱。城市之间分化加剧，我们预计全年一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包能跑赢市场。目前购房者担忧的点主要是经济、就业、收入、房价，如果6、7 月没有出现大级别的政策，下半年新房销售有可能二次探底。
资金：1-5 月房企到位资金累计同比-6.6%，定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增幅扩大。1-5 月份，房企到位资金累计值为55958 亿元，同比减少6.6%，较前值降低0.2pct；5 月单月到位资金为10803 亿元，环比增长3.4%，同比减少7.4%，较前值降低11.0pct。1-5 月累计销售金额同比去年有一定程度的回暖，带动房企定金及预收款、个人按揭贷款同比正增长。但从融资端看，“三支箭”政策出台历时半年，对多数民营房企融资端的帮助效果并不显著，使得房企整体到位资金表现依然偏弱。后续应继续关注政策落地情况，包括信用债融资的推进、股权融资的推进、REITs 的推进。
投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京城建等）；3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。
